В конце прошлого года все прогнозы предсказывали, что цены на жилье в этой стране вот-вот начнут падать. Однако эти расчеты не оправдались. Или почти не оправдались.
«Осенью 2008 года цены на недвижимость в Италии упали, но только в отношении жилья экономкласса, – рассказала нам знакомая эмигрантка, живущая в Риме уже 12-й год. – Снижение составило порядка 20 %, но спроса все равно нет. Рынок встал, и объяснений этому несколько. Во-первых, это постоянные разговоры во всех СМИ о начавшемся экономическом спаде, пик которого в Италии прогнозируется на середину 2009-го – начало 2010 года. Во-вторых, в связи с банковским кризисом ипотеку стало получить очень сложно – повысились требования к кредитоспособности клиента: декларируемый оклад должен быть достаточно высоким, ведутся жесткие проверки на наличие других ипотек, лизингов, штрафных санкций от банков в прошлом и так далее. Да и с работой стало не очень хорошо. Так что никто ничего не покупает, особенно из дорогостоящего. Да и ждут, что цены все-таки опустятся.
Пока серьезного снижения цен не происходит, особенно в сегменте элитного жилья, вип-районов, поскольку это ценности непреходящие. Но если у тебя в руках кэш, то есть возможность выгодно сторговаться. Здесь покупателю помогает еще и кризис ликвидности в банках – народ начал снимать сбережения со счетов, а не пополнять их. Цены на аренду если и снизились, то тоже совершенно незначительно. Естественно, народ начал освобождать дорогостоящие квартиры и переселяться на периферию, где аренда дешевле. Тем не менее происходит замена контингента – на смену съехавшим приходят те, у кого есть деньги.
Кризис в Италии вообще понятие очень относительное. О нем все говорят, но рестораны забиты, как и прежде. А в бутики в период распродажи народ в очередь стоял – и это я говорю о бутиках фирменных, где пара мужских туфель со скидкой стоит от 500 евро.
Так что, видимо, средний гражданин просто боится делать большие покупки типа квартир, но остается вполне платежеспособным. Этим можно объяснить и стабильность цен на аренду.
Что касается покупки жилья русскими, то здесь проблема только с видом на жительство, но проблема большая. Реальная возможность въехать в страну существует только по туристской визе, а она короткая. Для вида на жительство необходимо либо иметь здесь постоянную работу, бизнес, либо быть ближайшим родственником того, кто этим обладает. Кроме того, бюрократические задержки с получением ВНЖ безумные – вплоть до того, что люди получают документы, когда их срок действия уже подходит к концу. Без знания языка проблемы усугубляются, никто тут с россиянином возиться не будет, если только он не очень богатый человек, но такие попадают под весьма пристальный контроль МВД (к русским с деньгами априори относятся подозрительно).
География российского спроса
На недвижимость в каких регионах Италии у россиян сейчас самый большой спрос?
По мнению генерального директора компании «Интерэстейт» Валентины Нагиевой, это те места, которые известны нашим соотечественникам с туристической точки зрения: Тоскана, Лигурия, окрестности курорта Римини (провинция Эмилия-Романья); также в связи с развитием новых туристических направлений среди потенциальных покупателей становятся популярны провинция Калабрия и район северных итальянских озер Гарда, Комо и Маджоре, расположенных в Ломбардии и Пьемонте. Но последний славится как заповедник для мультимиллионеров, да и объекты на продажу там почти невозможно найти, поэтому спрос небольшой – россияне все-таки предпочитают морские побережья.
Генеральный директор агентства Global Group Анна Шуховцова в числе особо привлекательных для россиян назвала несколько регионов и провинций. Во-первых, это побережье Лигурии. «Удивительное побережье, – рассказывает Анна Шуховцова. – Отдельные его города, такие как Сан-Ремо и Портофино, имеют гламурную славу. Море здесь очень красивое, кристально-прозрачное, глубокое. Горы подходят вплотную к воде. Многие пляжи Лигурии имеют так называемые синие флаги, что означает: чисты во всех отношениях. Как правило, российских покупателей этот регион привлекает еще и близостью к Лазурному побережью Франции». Цены на апартаменты с видом на море в Сан-Ремо начинаются от 90 тысяч евро, на виллы – от 300 тысяч. Цены на недвижимость в этом регионе вне конъюнктурных влияний. Спрос формируют покупатели со всего мира, что обеспечивает стабильность рынка во все времена.
Во-вторых, это остров Сардиния. В 60-е годы прошлого века северо-запад Сардинии стал одним из наиболее престижных курортов мира. На побережье Коста Смеральда (Изумрудный берег) любят отдыхать мировые звезды первой величины – Род Стюарт, Том Круз, Элизабет Херли. «Что касается недвижимости, то предложений здесь немного, и все они оцениваются очень высоко: стоимость вилл начинается от трех миллионов евро, – отмечает Анна Шуховцова. – Всего в нескольких километрах отсюда объекты стоят гораздо дешевле, хотя природа и пляжи не уступают по красоте. Неподалеку от уютного городка Тортоли на восточном побережье острова находится аэропорт Ольбия, куда ведут прямые рейсы из многих городов мира. Стоимость апартаментов в современных резиденциях недалеко от города Ольбии начинается от 200 тысяч евро. Резиденции располагают бассейном, супермаркетом и магазинами, частным оборудованным пляжем».
В-третьих, Пьемонт. Эксперты Global Group рекомендуют обратить особое внимание на альпийские курорты Пьемонта. Пока рынок недвижимости здесь не слишком «перегрет» и предоставляет отличные возможности для вхождения в рынок. Прелесть Италии вообще и Пьемонта в частности заключается в трепетном отношении к истории, поэтому старинный каменный дом, оснащенный внутри в соответствии с современными требованиями качества и комфорта, — это то, что здесь ценят. Цены в Пьемонте относительно невысоки, но по мере раскрутки этого курорта наверняка будут подниматься. Сейчас стоимость апартаментов начинается от 100 тысяч евро. Скромная вилла в горных районах продается по цене от 300 тысяч евро. «Вкладываясь в недвижимость Пьемонта, следует учитывать, что перспектива окупить ее, сдавая в аренду, вполне реальна, так как именно горные, а не морские курорты являются всесезонными. В зимний период курорт привлекает спортсменов и любителей зимних видов спорта со всего мира. А летом уже сами итальянцы очень любят приезжать в горы и с удовольствием арендуют здесь недвижимость. Таким образом, зимой можно самим кататься на лыжах, а летом получать доход от аренды», – рекомендует Анна Шуховцова.
Четвертый регион в списке Global Group – это Сицилия. Как правило, итальянский рынок недвижимости – это, в первую очередь, элитное жилье. Однако есть регионы, представляющие достаточно широкий выбор объектов для покупателей со средним достатком. Сицилия именно такова. Она поражает богатством выбора, возможностью покупки в кредит и небольшим налогом на собственность. К тому же из самого удаленного уголка центральной Сицилии до любого из трех побережий можно добраться за 30–40 минут. Цены, конечно же, зависят от местоположения и близости к морю. Двух-, трехэтажную виллу площадью 120–250 квадратных метров, расположенную в 10 минутах езды от побережья, можно приобрести за 80–150 тысяч евро. Виллы на побережье – уже за 160–250 тысяч евро. В престижных курортно-туристических зонах цены могут быть еще выше.
Калабрия стала хитом
Все опрошенные нами специалисты по недвижимости обязательно упоминали в качестве объекта своих коммерческих интересов Калабрию (если посмотреть на карту, то этот регион расположен в носке итальян-ского «сапога»). Произошло это во многом благодаря стараниям итало-ирландской девелоперской компании VFI Overseas Property, которая уже несколько лет популяризирует Калабрию по всему миру.
На всем жизнеустройстве Калабрии отражается ее уникальное положение, когда море – со всех сторон: с запада – Тирренское, с юга – Средиземное, с востока – Ионическое, а с северо-востока – Тарантский залив. Поэтому здесь издавна были очень сильно развиты всевозможные морские виды отдыха и развлечений. Помимо купания, особого внимания заслуживает возможность путешествовать на паромах в Грецию, Сицилию, Тунис.
Кроме того, в этом регионе есть красивые побережья, леса, парки, скалистые горы, холмы с виноградниками. Горнолыжный сезон здесь, по сравнению с другими провинциями Италии, самый короткий, но все же продолжается два-три месяца.
VFI строит на первой береговой линии небольшие малоэтажные поселки, включающие в себя таунхаусы и коттеджи. В конце 2008 года цены здесь были в три-четыре раза ниже, чем в фешенебельных поселках на лигурийском берегу или в любимой иностранцами Тоскане. Так, небольшие студийные апартаменты площадью порядка 30 квадратных метров стоили в поселках VFI от 59 тысяч евро (1800–2000 за квадратный метр), то есть примерно на болгарском уровне – и это притом, что климат и условия проживания в Италии гораздо лучше.
Содержание таких небольших апартаментов (уборка придомовой территории и очистка бассейна) обходилась жителю в 30–50 евро в месяц, а коммунальные платежи – еще в 40–45.
«В начале 2009 года произошло объединение двух крупнейших авиакомпаний Италии – Alitalia и Air One, благодаря чему серьезно улучшилась система авиаперевозок по всей стране, – рассказывает директор компании Clifford Capital (представляющей интересы VFI в Петербурге) Александр Лобанов. – Стали очень удобными стыковки всех рейсов, летящих в Калабрию из Рима и Милана. Это очень хорошо для россиян, прилетающих из Петербурга и Москвы: образовалось множество удобных трансферов для дальнейшего перелета в аэропорты Реджио ди Калабрия и Ламеция-Терме, которые находятся в Калабрии. Впрочем, Калабрия вполне доступна и для автомобилистов: благодаря широко развитой сети платных автострад доехать от Рима до Калабрии не составит труда».
Что касается цен и перспектив местного рынка жилья, то, как утверждает Александр Лобанов, официальное представительство VFI не делало никаких шагов для повышения цен. Другое дело, что эти цены исчисляются в евро, курс которого в последние месяцы растет, – по этой причине могли подняться и рублевые цены. И это, на его взгляд, единственный (!) негативный рыночный фактор. После того, как осложнилась ситуация на рынке ипотечного кредитования, VFI предложил покупателям иные льготы. Сейчас это, прежде всего, рассрочка. Сумма оплаты может быть разделена на две или три части, которые будут вноситься постепенно.
Покупка объекта в Калабрии, убежден Лобанов, – это идеальное вложение для среднего класса: цены ниже средних петербургских, а качество выше, к тому же большинство объектов сдается с внутренней отделкой. «Прямые конкуренты Калабрии по уровню цен – это восточноевропейские страны: Болгария, Черногория, Хорватия. Но уровень инфраструктуры, культуры и общей развитости в Калабрии, бесспорно, выше, чем в этих государствах», – уверен представитель VFI.
Источник: Городское обозрение недвижимости
